黄红云如何转型？ 千亿目标下金科服务商的轻资产样本

金科在重庆楼盘举行2016年品牌暨战略发布会，旗下新LOGO、社区综合服务集团以及“新服务”战略等内容正式亮相，并对未来五年发展作出规划。

观点地产 3月28日晚间，金科披露业绩报告称，2015年公司实现营业收入193.99亿元，同比增长11.98%；实现净利润12.34亿，同比增长42.99%；各业务板块销售金额涨4%至238亿元，其中地产板块实现221亿元。

早在8年前，金科就提出未来10年达年收入1000亿元的宏大目标，如今虽然看来仍有相当一段路要走。但随着董事长黄红云近期再次重申“千亿收入”，新能源、现代服务等非地产转型方向被列入这家房企的计划。

金科强调，2016年将加快升级转型步伐，依托新地产和新能源，积极发展现代服务业，以“地产+社区综合服务”连接用户。

此前3天，金科在重庆举行2016年品牌暨战略发布会，旗下新LOGO、社区综合服务集团以及“新服务”战略等内容正式亮相，并对未来五年发展作出规划。

按照黄红云的转型计划，金科未来五年总体战略是发展现代服务业，以“地产开发＋地产后服务”连接用户。在他描绘的蓝图中，2020年金科将实现千亿收入，其中非地产业务占比达400亿元，并将实现现代服务业收入“接近并力争超过总收入50%”。

金科服务商探索

金科披露，未来公司将形成“新地产、新服务、新能源”的三轮并进格局。而相比于地产、新能源两大资金密集型产业，“新服务”战略作为金科从重资产投资向轻资产运营的重要转变，无疑受到了管理层极高的关注。

3月25日，金科董事长黄红云，总裁蒋思海，总裁特别助理方明富，党委书记、监事会主席蒋兴灿，社区综合服务集团董事长夏绍飞等高层系数出席“2016年品牌暨战略发布会”。

在发布会上，媒体邀请、络直播、巨大屏幕，包括方明富在做个人演讲时，穿着也极具休闲风格。这种试图营造科技界经典场景的“苹果式”发布会，无疑是追求更大传播效果的一种尝试。

方明富重点介绍，“新地产”指金科地产集团，在传统的房地产开发层面，由绿色住宅、产业地产到商业地产等方面转变；“新服务”则指金科社综集团，通过O2O、社区智能、社区商业等形态打造社区综合服务体系。

对此，夏绍飞在发言时也表示，金科的服务体系经历四个阶段，包括1998-2008年以满意度为核心的阶段，2008年起以睦邻友好位核心的文化体系，2012年起以社区便利配套为核心的生活体系，以及2015年以智慧社区运营体系为核心的阶段，被誉为服务4.0运营体系。

据其透露，目前金科社区线上生活的粉丝量接近30万，业主接近100万，平台交易额1600多万。于活动当天，金科再度对平台进行更新迭代，推出首个社区“微AP”。除此以外，社综集团正在组建和成立，未来将将主要涵盖服务职能、科技智能两大核心作用。

在战略制定上，金科计划由传统物业管理升级为“社区综合服务”，包括通过线上数据云结合智能物联技术，打造社区生活、物业、商业、教育、金融、健康等六大平台。

具体而言，成长更好、便利更好、健康更好、居家更好、邻里更好这“五大主张”是贯穿其中的发展理念。其中，“成长更好”主要针对金科服务社区里0-18岁业主，提供相关成长关爱系统及教育系统。其它几大方面，则涵盖金科旗下社区商业配套、社综集团社区服务、邻里文化、医疗、智慧社区等方面内容。

数据显示，目前金科物业服务已经进入全国60个城市，管理项目265个，管理面积近1亿平方米，接近彩生活上市前夕的规模；入住业主户数逾38万户，业主总数逾120万人。金科预计，未来五年，公司整体物业合同管理面积接近5亿平方米，拥有业主数量接近1000万人。

伴随着物业管理面积不断扩大，金科对于“新服务”的转型也提出明确目标。据了解，该公司计划用5年时间实现三大层面战略转变，包括从关注房子的居住到关注社区服务，关注用户从一次交易到持续消费。

而在企业层面，金科则由地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

千亿视角下的转型样本

作为一家主营房地产开发、物业管理，制造、加工等业务的企业，金科自2008年便提出未来10年收入达1000亿元的宏大目标。数据显示，2013年、2014年及2015年，金科营业收入分别为160.7亿元、173.24亿元及193.99亿元。

其中，房地产销售作为目前最主要的收入来源，2015年金科实现地产板块实现签约销售金额约221亿元，同比增长约5%，低于年初制定的280亿元目标；签约销售面积约332万平米，同比增长约3%。房地产全年新开工面积约332万平米，竣工面积约407万平米，结算面积约286万平米；年末在建项目75个，在建面积约1302万平米。

观点地产新媒体查询相关研究报告获悉，目前金科已拿到预售证的可售货值约230亿元，2016年计划拿地投资额约100亿元，同比略增。

不过，随着房地产增速放缓，行业“去库存”成为主要基调，身处其中的房企不可避免地受到影响。此前2月，黄红云曾对金科现有货值提出功能升级计划，包括将商业性产品更改为一般性酒店或众创空间等。

黄红云还提出“调产品”策略，如聚焦改善型产品、房、科技地产、绿色地产等。未来在由区县为主转为聚焦二线中部城市的同时，三年内实现刚需首置、品质改善、高端再改客群结构由7：2：1逐步调整到5：4：1。

除了地产业务面临挑战，金科尽管获得累计40万千瓦风电项目及2万千瓦光伏项目，但新能源业务也因限电项目运营低于预期。据观点地产新媒体了解，在此情况下，金科作出取消招商昆仑对华冉东方的业绩承诺，调减收购价的决定。此外，投资设立投资设立4亿元新能源产业基金，并购和孵化新能源领域优质项目。

地产、新能源受到不同市场因素的影响，让金科开始探索新细分领域——转型服务商，扩张垂直类O2O业务。

在3月25日发布会上，金科总裁特别助理方明富公开谈及社区服务的广阔空间。“到2020年中国中产以上的家庭将达到1.4亿个家庭，而消费市场规模将达到6.5万亿，双速并行的时代实际上在中国正在崛起，中高层以上的速度在快速提升，未来五年有80%的消费增长，也就是2.5万亿会来自于中上阶层和富裕阶层。”

他表示，金科要面对和适应消费需求从过去只满足日常消费提高到改善生活品质，作出从卖房子到提供生活方式的选择。

观点地产新媒体了解到，2015年金科新增收购物业面积1000万平方米，商业模式采用与彩生活相同的包干制。数据显示，去年该公司物业管理实现业务收入5.89亿元，资产总额24.80亿元。

尽管目前物业服务转型尚处于初期，但行业内其它企业的表现或许能给金科带来新的启示。以分拆物业上市的企业为例，2015年度，彩生活实现总收益8.28亿元，同比增长112.6%；毛利由2014年的3.1亿元增至4.55亿元，增幅46.7%；利润由2014年的13.72亿元增加至2015年的14.03亿元，涨幅2.2%，净利率为17.2%。

按照金科的计划，未来五年，该公司整体物业合同管理面积接近5亿平方米，拥有业主数量接近1000万人，“新服务”战略也将作为公司从重资产投资向轻资产运营。

此前黄红云甚至提出，金科规划到2020年末，实现千亿收入。其中，地产业务年收入超过600亿元，非地产业务年收入达到400亿元并力争更多。在总体收入稳定增长的同时进行优化调整，具体让非地产板块的现代服务业收入接近并力争超过公司总收入的50%。